måndag 15 februari 2016

Om Heba - lika riskminimerande som Lundbergs Hufvudstaden

Det har har varit extremt mycket på jobbet så jag har tyvärr inte haft tid att skriva så mycket på bloggen hittills i år. Men som några av er kanske har sett så är jag aktiv på twitter under namnet riskminimeraren sedan en tid tillbaka (det är ungefär vad jag har tid med:160 tecken!). Så någon längre analys av fastighetsbolaget Heba blir det inte; men hoppas ändå intressant. 

Först tre matnyttiga länkar som skapade intresse för detta bolag hos en riskminimerare: 

1) Simon Blechers analys från Januari 2006 i Affärsvärlden " En dinosaurie för pensionen"

2) Näringslivsnörden om Heba - fastighetsbolaget (27 Jan 2015)

3) Trader 3000's analys på Tradevenue (11 Juni 2015)


Det som talar för Heba:

a) Mycket riskminimerande. Heba har hög soliditet ca 54%, mycket låg skuldsättningsgrad för att vara ett fastighetsbolag, en ränteteckningsgrad kring 3.3 - 3.5  och 100% uthyrda bostadsfastigheter i Storstockholm.

b) Efterfrågan på bostäder och lägenheter i Storstockholm är enorm. Och kommer så att vara de kommande decennierna enligt vad vi vet i dag - och central mark är en knapp resurs. Om man redan äger mark och bostäder här fungerar det som en inträdesbarriär. Dessutom sitter ett bostadsfastighetsbolag som Heba på guld om marknaden skulle avregleras och marknadshyror skulle införas; Nationalekonomen Assar Lindbeck skrev i sin biografi att den svenska bostadspolitiken, som hans socialdemokrati införde gradvis under 1900-talet, är det näst mest dåliga man kan göra mot en stad efter att bomba den! Svartmarknaden i t ex Stockholm är knappast önskvärd.

c) Enligt en riktigt bra serie artiklar i SVD Näringsliv "Fem myter om de svenska bospriserna" framkommer att priserna per kvm i snitt i Storstockholm per kvm nu ser ut som följer (i jämförelse med Malmö, källa SVD Näringsliv):


Enligt senaste Heba rapport (Q315) värderas deras bostadsbestånd till drygt 27000 per kvadratmeter. Det är vad snittkvadratmetern är värd i Malmö som vi ser ovan. Men endast hälften av snittpriset per kvm i Storstockholm. Efter att ha tittat på Hebas bestånd i rapporter anser jag att det nog t o m är bättre än snittet för Storstockholm. Så här finns värden. 

d) JP Morgan hade tidigare drygt 16% av kapitalet (2014 årsred.) och var enda stor ägare förutom  grundarfamiljerna (och till vis del Länsförsäkringar). Men under 2015 har familjen Edlund genom Carlbergssjön ökat sitt innehav kraftigt och har nu över 20% av kapitalet i bolaget.  Fastighetsnytt hade tidigare visat på att de köper in sig i bolaget.  Och att de har blivit största ägare.  Bolaget har varit extremt konservativt. Nya ägare kanske vill frigöra dessa? Heba kontrollerar dock alltjämt av ättlingar till bolagets grundare, som sammanlagt kontrollerar 36,6 procent av kapitalet och, ännu viktigare, 59 procent av rösterna. Dock tror jag Carlbergssjön kan skapa en dialog hur man kan fortsätta att vara ett riskminimerarende bolag men kanske få ännu lite bättre avkastning. Heba har faktiskt skrivit upp värdet på sitt fastighetsbestånd från ca 19700kr/kvm 2011 till 27300kr/kvm 2015. Det är en ordentlig uppvärdering. Men ändå konservativt. Och man kan faktiskt börja sälja av dyra äldre fastigheter för att finansiera nya. Detta är ett exempel. 


Det som talar emot Heba: 

  • Om räntorna stannar låga - blir the new normal - då är Heba alltför försiktigt och har för lite hävstång i lån. 
  • Kassaflödet är lågt giver aktiens kurs
  • Direktavkastningen mycket låg och utdelningsandelen likaså. 
  • Driftsnettot är lågt givet aktiekursen.
  • ROE är normalt mycket lågt pga låg hävstång
  • Avkastningen på fastigheterna kommer inte från driften, utan från gradvis uppvärdering av dess substansvärde samt från försäljning av fastigheter. Priset för fastighetsförvaltningens vinster är därför höga - värdena ligger i de befintliga fastigheterna och dess lägen. 
  • Väldigt fokuserad verksamhet mot Storstockholm och bostäder. Ingen riskspridning. 

Riskminimeraren har en position i Heba sedan i höstas. 

Vad tror ni om Heba? Är det för riskminimerande och försiktigt? Lika tråkigt som att se målarfärg torka? 


16 kommentarer:

  1. Ett av mina favoritbolag. Varje gång det rasat på börsen kollar jag på HEBA för att se om jag kan komma in till ett bra pris. Hopplöst! I början av året köpte jag dock. Här får man betala för sig. När det gäller HEBA är det en investering som sköter sig själv ungefär som Lundbergs.

    Har inte varit aktieägare så länge men detta är ett typ av case som jag letar efter.

    Med vänlig hälsning

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Roligt att du har hittat Heba också, Lars! Tror du att det finns någon aktie med lägre risk på Stockholmsbörsen? Skulle väl då vara just Lundbergs!

      Radera
  2. Denna bör varje fall ligga i topp tre. Man tillhandahåller en produkt som det tycks finnas en bottenlös efterfrågan på nämligen hyresrätter i Stockholm.

    Sedan börsen började falla i april 2015 har HEBA stigit i pris. Trodde de skulle kunna falla ner mot 85 kronor, men icke. Då man minst sagt har en konservativ finansiering är det svårt att se att man kommer att åka på någon större smäll om man har lite tålamod.

    Med vänlig hälsning

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, nog måste den vara topp tre. De har skrivit upp sina tillgångar ganska kraftigt de sista åren, dock inte säkert att det kommer att fortsätta. Men om målet med investeringar är att absolut inte förlora sina pengar kan man nog fundera på denna...

      Radera
  3. Hej! Stabilt bolag men resultaten ser lite svajiga ut tycker jag. //Anders

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det beror på hur bolaget värderar sina bostäder per kvm i substansen. Man tar extern hjälp för värderingen av 1/3 av lägenheterna (om jag förstått rätt) så detta är dock ingen godtycklig process.

      Radera
  4. Det känns lite som att caset är ny aktieägarpolitk.Och att mkt kommer handla om Carlbergssjön och deras syn och möjligheten till påverkan. Misslyckas man kan det bli platt fall och jag som hellre ser till utdelningsavkastningen över tid ser med förskräckta ögon på senaste 10 åren, Skulle vara intressant att få till en dialog med familje Edlund...//Anders

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, men om du tittar hur värderingen av aktien har utvecklats de sista 10 åren (eller än bättre 20 år) så kanske direktavkastningen inte spelar så stor roll? För min del kan Heba skrota direktavkastningen helt. De kan säkert hitta bra avkastning för de pengarna i nya lägenhetsprojekt.

      Radera
    2. Absolut, har säkert framtiden för sig. Passar i nuläget inte min profil bara. Dom har nog mkt att vinna på att hålla in utdelningen helt och investera allt dom kan i detta läge och kan säkert i en mer mogen etablerad fas bli ett bra utdelningscase. Lycka till! //Anders

      Radera
  5. Fint bolag. Kan man pricka in en riktigt låg inköpskurs så kanske man kan komma undan med 2% direktavkastning, om man har tur... Lär inte ske särskilt ofta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Johan, som jag skrev till Anders innan så har dock kurstegringen varit bra över tid för aktien. Och därför kan man för min del skrota direktavkastningen helt. Heba kan säkert hitta bra avkastning för de pengarna i nya lägenhetsprojekt - åtminstonde lika bra som jag kan - och så slipper man skatt.

      Radera
  6. Hej,

    Intressant bolag som du lyfter fram. Jag lägger det på bevakningslistan. Men din jämförelse med värdering per kvm bostadsrätt är inte rättvisande. Priserna i omvandlingssituationer och överlåtelse mellan kommersiella aktörer är generellt lägra, säkert 10 000 - 20 000 kr lägre per kvm beroende på förutsättningar.

    SvaraRadera
  7. Heba äger f r a hyrselägenheter som för tillfället är reglerade vad gäller hyresssättning. Flera borgliga partier, t ex Liberalerna, vill utreda och reformera den nuvarande bostadspolitiken. Jag tror att jag förstår ditt argument: att det kan vara svårt att jämföra värdet på dessa (t ex är 6% på Söder i Hebas fall) med priser per kvm per bostadsrätter eftersom de transaktionerna (sälja hyrserätts-fastigheter till bostadsutvecklingsbolag) kommer att ske till viss rabatt? Korrekt uppfattat? Men säkerhetsmarginalen för undervärderingen i Hebas fall är kring 100% om SVDs artikel är korrekt.

    SvaraRadera
  8. Very nice

    Utdelningshöjning. Visar trots allt att man är alive and kicking som det heter. Fina nyckeltal. Lite som pengar på banken. Ser egentligen bara en uppsida i min placering.

    Med vänlig hälsning

    Lars

    SvaraRadera
  9. Hur ser ni på Wallenstam? bra komplement till en portfölj med Lundbergs och Castellum eller blir det för stor exponering?

    SvaraRadera