Riskminimeraren down under - del 2

Är fastighetsmarknaden i Australien till och med hetare - och potentiellt ett större hot för den australiska ekonomin -  än i Sverige? Är den lik utvecklingen i Norden?

Vi vet att när det gäller fastighetsmarknaden så har de nordiska länderna gått lite i otakt. Finanskrisen drabbade sektorn och gav en svacka generellt. Sedan har Finland haft en ganska sval marknad, p g a demografisk utveckling och låg BNP tillväxt. Danmark hade en bubbla, och en glödhet marknad, men gick nyligen igenom en fastighetskris efter en korrektion. Sveriges fastighetsmarknad är het av demografiska skäl men också räntor, krediter, relativt hög tillväxt mm - ingen korrektion ännu. Norge har också haft en stark utveckling fram till nyligen, men oljepriskraschen har kylt av norsk fastighetsmarknad (kanske speciellt i vissa segment och på orter beroende av denna industri). Men det första halvåret i år såg den största transaktionsvolymen någonsin i Norden för kommersiella fastigheter, 175 miljarder SEK, och Finland ökade med 31%  och Danmark 21%. Norge halverades dock jämfört med första halvåret 2015. Men det är Sverige som sticker ut, 93 Miljarder av totalsumman var i Sverige - en ökning med 44%.

Hur ser utvecklingen ut i Australien?

I denna första graf ser vi den långa prisutvecklingen (inflationsjusterad) på huspriser i Australien från 1880 till 2015. Man kan tydligt se en snabbare prisökning 1960 och framåt - men det är från ca år 2000 som det verkligen tar fart. 

Vad finns det för orsaker till den snabba prisutvecklingen på bostäder de sista decennierna? 

• Inflationen spelat ofta en stor roll över tid för fastighetspriser, men det är för nominella priser och inte reella priser som i detta diagram ovan
• Under de sista decennierna har det blivit allt vanligare att hushåll i Australien har två inkomster. Kvinnor har i allt högre grad anslutit sig till arbetskraften. Detta ger högre inkomster totalt, och mer kan läggas på bostaden.
• En ökad tillgång till krediter och mer generös kreditgivning, har också skett under de sista decennierna. Se detta diagram:

• Lägre räntor, Australien har haft högre räntor än Sverige på sistone, men trenden är neråt. Mer senare om detta.
• Befolkningsökning driver efterfrågan på bostäder. Australiens befolkning var endast 14.5 miljoner 1980. 10 miljoner mer invånare på 35 år skapar ökad efterfrågan på bostäder (och andra typer av fastigheter och infrastruktur).
• Underutbud av adekvat boende centralt i de stora städerna. Precis som vi ser i Stockholm för tillfället. Ibland finns det helt enkelt inte plats i städerna. Melbourne, som jag förstår det, har växt klart öst/sydöst. Hipsterskägg har nyligens synts i den förut otrendiga nordvästliga delarna, det är där staden måste växa nu.
• En faktor kan vara andelen som äger sitt hem, men 70% ägde redan sitt hem 1960 i Australien så det kan inte vara en så stor förklaringsfaktor.
• Oreglerad fastighetsmarknad för icke australiska medborgare, t ex har kineser kunnat köpa bostäder - och andra fastigheter - utan att bo i Australien. Och om de har haft mer en 1 miljon AUD i förmögenhet har det gett automatiskt medborgarskap (enligt West Australian). Vissa delar av australiska städer har en höga andel utlandsägda bostäder. Detta håller dock kanske till viss del på strypas nu, efter en stor debatt.

Men hur har de Australiska fastighetspriserna ökat i jämförelse mot andra länder? Det kan vi se i denna graf, de har haft en stor relativ prisökning (denna gång inte inflationsjusterad, utan nominell) jämfört med jämförelseländer. 

Så Australien har haft decennier av närmast konstant prisuppgång på bostäder. Och dessutom en relativt oreglerad marknad fram till nu för utlänska investeringar i hela fastighetssektorn (inte bara bostäder). Japaner köpte t ex fastigheter kring i slutet på 1980 talet och kring 1990 vilket väckte stor debatt då (bl a eftersom de bombade Darwin under andra världskriget). De sista 20 åren har det varit enorma investeringar från Kina i Australiens fastighetsmarknad, vilket det skrivs mycket om i Australisk press. 

Precis som i Sverige har priser på bostäder i fr a Sydney, men också Melbourne gått upp kraftigt; de sista fyra åren har t ex priser på enskilda hus ökat med 60% i Sydney och 40% i Melbourne. Kontor och andra kommersiella fastigheter går också bra i dessa städer och avkastningskraven har gradvis sjunkit under ett par decennium (med en svacka runt finanskrisen). Perth, och delvis Brisbane, som är mer råvaruberoende, har fått se en lite avkyld kommersiell fastighetsmarknad de sista åren när råvarupriserna har sjunkit/skakat. Men Brisbane/Gold Coast är lite som Australiens Florida (bra klimat året om) så de den ökade inflyttning av äldre australier har motverkat denna nedåtgående trenden, men det är fr a på bostäder. Många fastighetsspelare försöker de sista året, enligt the Australian, göra fynd på kommersiella fastigheter i Perth och Brisbane (byggt under råvaruboomen). 

Nya bostäder i Australien är, enligt Sydney Morning Herald, utvecklade av 1) välkapitaliserade Australiska fastighetsbolag (Property trusts) tillsammans med byggherrar, 2) högt belånade kinesiska konsortier finansierade av kinesiska banker och 3) projekt finansierade av bolag med lån i Australiska storbanker. Moody’s är orolig för de australiensiska bankerna för fr a  3) ovan. Och många är oroliga att kineserna kan tvingas avbryta projekt då deras storbanker är oroliga för skuldkvoten i den kinesiska fastighetsmarknaden; de ser över sin kreditgivning generellt. De kinesiska utvecklade bostäderna har också ofta kinesiska köpare – bostäder som investeringar. 

Australiska storbanker har ganska nyligen fryst lån till utländska investerare i den inhemska fastighetsmarknaden. Utdelningen för noterade propert trusts är hög (9.5 % till 5.9%) vilket innebär att marknaden verkar vara försiktig till fastighetsaktier.  Det finns också en oro av överutbud av bostäder i redan heta områden de kommande åren – man bygger långt över snitt per år just nu. Morgan Stanley tror att det kan finnas ett överutbud på 100 000 lägenheter 2018. Men de höga priserna gör också att många unga inte kan komma in bostadsmarknaden utan bor kvar hos föräldrarna, något vi känner igen från våra storstäder, speciellt Stockholm.

Den Australiska centralbankens styrränta är idag på 1.50%, det lägsta jag har sett i modern tid (som i många utvecklade länder för närvarande). Så här har utvecklingen varit från 1990:

Länge hade de en mycket högre styrränta än många utvecklade demokratier, men den sista tiden har den kommit ner till denna för Australien mycket låga nivå. En Australisk 10-åring statsobligation ger idag drygt 2% och man har precis sålt en 30-åring (för första gången) till 3.2% årlig ränta. Precis som Sverige är den Australiska bankerna mycket exponerade mot fastighetsmarknaden. Och den för Australien nya situationen med låga räntor kan nog ytterligare spä på en het fastighetsmarknad, därav kanske vissa regleringar för utlandsägda fastigheter. 

Men om den australiska fastighetsmarknaden är mer överhettad än den svenska? Svårt att svara på generellt, men t ex Sydney och Stockholm har nog liknande problem för tillfället. Och precis som för Norge så har råvarukorrektionen haft en avkylande effekt i de delar av landet som är starkt beroende av denna sektor: fr a Perth, men också till vis del Brisbane. 

Telstra är Australiens Telia (Eller Telenor). Bolaget har sjätte störst marknadsvärde på den australiska börsen. Det började delvis att privatiserades i slutet av 90-talet, och sista delen av utförsäljningen av staten skedde 2006 (ganska likt Telia i Sverige). 

Telstra, Singtel-Optus och Vodafone Hutchison Australia dominerar mobilmarkanden i et traditionellt oligopol. Men Telstra är ett än mer omfattande konglomerat än Telia Company. Telstra är bl a lite som MTG, de äger innehåll, bl a har de rättigheterna till Australisk fotboll (rugby 2.0) via en app i mobilen. Och precis som Telia så har bolaget internationaliseras (fr a i Sydostasien). Se här för mer detaljer. 

Men Telstra är också något högre värderat och mer lönsamt än Telia, fin ROE, siffrorna från Reuters.

Men aktien har haft en tämligen medioker utveckling över lång tid. Även om det sett bättre ut de sista 5 åren. Och utdelningen är fina 6%. Känns den höga värderingen från millennieskiftet igen? Det finns tydliga likheter med när Telia privatiserades.

Precis som Telia så har Telstra också satsat några miljarder i start up bolag (Telstra Ventures). Några bolag har blivit succeer - men där finns gott om fiaskon också. Och det finns debatt i finansmedia, som i Sverige, om denna typer av investerigar skall göras av Telstra; de hävdar dock att man får inblickar och information vad som händer i närliggande marknader, vilket är nyttigt för bolaget.  

En skillnad mellan Telia och Telstra är att Telia nu lämnar många utvecklingsmarknader, men Telstras expansion i Sydostasien är kanske lite annorlunda till sin karaktär. 

Slutligen skall vi titta till dagligvaruhandeln. Länge fanns det ett tydligt oligopol (t o m ett duopol) i dagligvaruhandel i Australien; och vad jag beskrev i del 1 för bankerna gällde för dagligvaruhandeln. Men med i stort sett endast två aktörer Woolworths och Coles - en ännu mer koncentrerad marknad än för bankerna. I Australien driver dessa bolag också vin/sprit/öl butiker, och man samarbetar med bensinbolag att driva dagligvaruhandel/express shops på mackar etc. De säljer också mycket mer än dagligvaror, och har speciella butiker som är mer som ett Bauhaus eller Åhlens. Både Woolworths och Coles är delar av stora konglomerat. 

Men Woolworths, Coles, tyska Aldi, Metcash och amerikanska Costco är numera i priskrig i dagligvaruhandeln i Australien – precis som i t ex Storbritannien. Oligopolet är delvis brutit med priskonkurrens. Detta innebär lägre priser för kunder men också lägre marginaler för bolagen. Coles och Woolworths har nog drabbats mest, de har traditionellt haft en skyddad situation. Branschen har dessutom ganska låg tillväxt för tillfället. Här får vi en översikt från Morgan Stanley:

Wesfarmers: sjunde högst värderade bolag på den australiska börsen med ca 50 Miljarder AUD (ca 6.8 ggr SEK) är som ni ser ett konglomerat verksamt långt utanför dagligvaruhandel, man driver hotel, man har en industridivision (kemi) som bl a gör konstgödning etc. Men de driver bl a också Coles och Target. Marginalerna har minskat från ca 5% ner till 1.5 % de sista åren. Bolaget befinner sig i en turnaround. ROE är låga ental och sjunkande, skyhögt P/e, höga 0.75 ggr försäljningen och högt värderat kassaflöde. Utdelning ca 4%. Men skuldsättningen i bolaget är låg. 

                                    

Men på längre sikt har bolaget haft en ganska fin utveckling, men avstannat på sistone:

Woolworth’s (Woolies) har ett börsvärde med 32 Miljarder AUD och är nionde största listade Australiska bolag. De är ett retail konglomerat, som också driver hotel, vilket ni kan se här.  

Woolworths lönsamhet är också delvis under press, marginalerna innan skatt har sjunkit från ca 5.5% till ca 2.3%. Men bolaget har fortfarande en ROE kring 20%, men den har varit ännu högre (och mycket, mycket bättre än Wesfarmers). Försäljning och vinst minskar lite nu. Värderingen av kassaflödet är hög, och 0.56 ggr försäljningen är inte lågt för ett bolag i denna bransch. Men bolaget har inge större skulder och klarar sig fortfarande ganska bra. Men börsen har värderat ner bolaget de sista två åren (se nedan), efter att ha haft en fantastisk lång utveckling fram till 2014 - de nästan 10 dubblades kursmässigt på 20 år fram till dess (likt Tesco's utveckling fram till 2011 i UK)!

Lilla Metcash har genom IGA och Super IGA expanderat i Australien. På mindre många orter finns sedan en tid tre dagligvaruhandlare: Woolies, Coles och IGA. Men speciellt Aldi dyker allt oftare upp som en fjärde aktör.

Deras börsutveckling över lång tid har inte varit lika stark som för fr a Woolworths (men också Wesfarmers), som ni kan se nedan:

Metcash, som alltså är en mycket mindre aktör, värderas till ca 2 miljarder AUD (ca 13.5 Miljarder SEK) har rett mycket lägre P/S på 0.15, 11 ggr P/e, 9 ggr kassaflödet, men pretax marginalerna har bara varit kring 1% de senaste 5 åren. Det är svårt att vara den - lilla - tredje aktören som tar sig an ett duopol. 

Den amerikanska lågprisaktören Costco expanderar i större städer, men säljer fortfarande  endast för ca 10 Miljarder SEK i Australien 2015. Men man har bara börjat sin planerade expansion och har inte så många varuhus ännu. 

Aldi säljar dock redan för ca 8 Miljarder AUD I Australien (ca 54 Miljarder SEK). Försäljningen ökade med hela 60% mellan 2013 och 2016. Målet är 15 Miljarder 2020, vilket inte är osannolikt. Man har idag nära 400 butiker, och planerar att öka till drygt mer än 600 fram till år 2020. Deras marknadspenetration kommer att öka betydligt. De utgör definitivt ett hot mot duopolet och kommer att pressa dominanterna allt mer - och Metcash? Aldi har uppskattningsvis ca 7 - 8 % av marknaden nu. Har ingen finansiell info för Aldi som bolag för Australien sedan det är privatägt. Men här ser vi deras expansion i en graf från Morgan Stanley:

Dagligvaruhandeln i Australien har varit en guldgruva för de två huvudaktörerna. Och Woollies har varit den lönsamma stjärnan som Tesco i UK - eller ICA i Sverige. Men det finns tecken på samma utveckling som i Storbritannien, Tescos vinstmarginal gick från 5.5 - 6%, ner till 0.6 % som lägst på bara några år (i nuläget 2,2%). 

Och förutom Metcash, Aldi och Costco finns som i många utvecklade länder också en begynnande oberoende e-handel för dagligvaruhandel i Australien. I vilket utstäckning de befintliga aktörerna kommer att dominera denna (de har naturligtvis redan ganska omfattande e-handel), eller möta ytterligare konkurrens av nya aktörer, är antagligen för tidigt att säga (och jag har begränsad information). 

ICA och Axfood (även om Willys är en lågprisaktör) skall nog se upp i Sverige, Kesko i Finland mm. I Norge domineras marknaden redan av lokala lågprisaktörer som Rema och Kiwi. Men jag tror att den utveckling som UK har haft, och Australien upplever just nu - kommer att komma till t ex Sverige också. Aldi och Lidl expanderar. Dessutom kommer e-handel att utmana i denna branch, i Sverige kan man se detta med t ex mathem.se och mat.se i de tre stora städerna.  

Slutsatserna blir som i del 1, det finns tydliga likheter mellan Australien och Norden för de branscher jag tittat på. Fastighetsmarknaden påminner mycket om Sveriges (och lite Norges), Telsta och Telia är likartade f d statliga telemonopol som numera är konglomerat. Och ICAs dominerade ställning kan kanske snart vara under press som Woolies i Australien? Även om Woolies, och speciellt Wesfarmers, är mer diversifierade konglomerat än t ex Ica och Axfood. 

Hoppas att ni har lärt er något nytt? Jag ser själv lite annorlunda på Norden, dess ekonomi och branscher efter dessa två inlägg. Australien kan kanske fungera lite som en spegel för oss nordbor vad gäller ekonomisk verksamhet?