fredag 20 maj 2016

Om min (irrationella?) rädsla för fastighetsaktier

När jag läste företagsekonomi, nationalekonomi, statsvetenskap, "Jöken", och ekonomisk historia i början av 90-talet härjade en enorm fastighets/finanskris i Sverige. Nyligen fick jag reda på att Wallenstam var det enda fastighetsbolaget i Göteborg som inte gick i konkurs under 90 - 94, vilket berodde på deras långa och djupa relation med Handelsbanken (kan någon bekräfta den uppgiften?) Men ni har säkert läst om Nyckeln, Gamlestaden etc - fastighetsbolag som gick i konkurs under de åren. Detta satte press på banksystemet och bl a Nordea (Nordbanken) förstatligades för att inte gå i konkurs. Kreditgivningen hade varit våldsam från banker till aggressiva fastighetsbolag fram till 1990. Sverige var i stort sett i recession från 1990 - 1993. Som jag förstår gick nästan tusen fastighetsbolag i konkurs under dessa år. Flera av dagens fastighetsbolag kommer ur omstruktureringar efter konkurserna då t ex Castellum och Kungsleden hamnade hos banker som tog över panter/tillgångar. 


Dessutom knakade den fasta växelkursen som flera länder hade till ECUN under denna tid. Finland släppte sin koppling till ECU den 8e september. Den 16 september 1992 lämnade Bank of England det västeuropeiska valutasamarbetet, pundet läts flyta fritt, och dagen efter släppte Italien försvaret av sin lira. För att försvara kronkursen i Sverige höjde Riksbanken den 16e september 1992 marginalräntan under en kort period till 500 %. Detta innan man gav upp den fasta växelkursen den 19e november 1992.

Dessa höga räntor var naturligtvis dödsstöten för en redan havererad fastighetssektor.

SEB och t o m SHB fick göra nyemission, och jag minns att när jag var på väg till en föreläsning i nationalekonomi hade DN, eller SVD, en löpsedel med rubriken "SEB-aktien värdelös?"

Detta har präglat min syn på fastighetssektorn. Men sedan spelade slumpens musik till fastighetssektorns förmån. De nya inflationsmålen som Riskbanken satte upp ledde till lägre inflation och lägre räntor. Men fastigheter var med facit i hand ganska gravt undervärderade från 1992 fram till ungefär 2000. För de aktörer som hade möjligheter till krediter var det då guldlägen. Och sedan 1995 har det gått mycket bra för sektorn, men det brände dock till lite i finans krisen 2008/09. Läs gärna vad Per Lindvall skrev om Erik Selin och Balder i November 2008. Det är imponerande att Selin kom stark ur den situationen - och var Balder är idag.

Men jag har alltså länge avstått direktinvesteringar i sektorn beroende på vad jag såg runt mig i början av 90-talet. En sorts känslomässig aversion - men varför har jag inte samma negativa känslor till banker? 

Öresund som jag ägt i drygt 10 år har gjort mycket bra fastighetsaffärer (som man kan följa i deras gamla årsredovisningar, deras affär i Drott var t ex lysande), och Lundbergs som jag ägt sedan senaste finanskrisen har via sitt helägda fastighetsbolag (namne) och sitt innehav i Hufvudstaden haft fin utveckling. Detta har gjort att jag har insett att jag har inte varit rationell i förhållande till fastighetsaktier. 

Men jag trodde aldrig att den låga inflationen skulle bestå sedan början av 2000-talet till idag (jag var rädd hur fastighetsbolag skulle klara t ex 5 - 6% ränta). Denna låga inflation har i sin tur skapat utrymme för mycket, mycket låga räntor. Dessutom har Sverige fortsatt att urbaniseras. Och befolkningen har ökat mycket fortare än jag kunnat tro. Summa summarum: städerna - speciellt Stockholm, men också t ex Göteborg och Malmö ser en enorm efterfrågan på kommersiella fastigheter såväl som bostäder.

Min hittills då enda aktiva investering kom i Roburs Realinvestfond 2011/2012. Min fru och jag är gamla kunder i denna storbank (via familjer). Och vi hade lite småduttar i många av deras underpresterande och för vad de gör ganska dyra fonder; en del inlåsta i pensionssparande. Eftersom vi/jag inte ägde fastigheter direkt via börsen flyttade vi då hela detta kapital till ovan internationella fastighetsfond; vi har sett en dubbling av vårt kapital sedan dess. Avgiften var 1.4% men är nu 1,25% och den ger en ganska bra spridning av fastigheter i den utvecklade delen av världen, Sverige är dock överrepresenterat, deras 10 största innehav:


I höstas köpte jag också in mig i bostadsfastighetsbolaget Heba (Stockholm), det minst skuldsatta bolaget i sektorn i Sverige, t o m mer försiktigt än Lundbergs Hufvudstaden. Hittills har jag fin utveckling på den investeringen. Jag köpte också lite i logistikfastighetsbolaget Catena (som sedan köpt Tribona). Dett är ett långsiktigt bett på ett ändrat konsumtionsmönster och ökad e-handel - över tid. 

Den stora frågan är naturligtvis om de extremet låga räntorna vi har kommer att stanna för en lång tid? Kanske ett decennium till? I så fall är jag alldeles för lite exponerad mot denna sektor. Men varken du eller jag vet hur framtiden ser ut. Men jag äger via Lundbergs och Heba antagligen det mest försiktiga - riskminimerande -  du kan hitta i denna sektor på börsen. Via Öresund har jag exponering mot Fabege. Och så lite Catena. Dessutom äger jag Skanska, som har koppling till sektorn, både direkt och vi Industrivärden/Lundbergs. 

Har jag missat något bolag som passar min riskprofil? Är det motsatsen till klokhet att börja investera i denna sektor de senaste 5 åren - efter ca 20 års uppgång? Som det set ut nu kommer jag nöja mig med denna blygsamma viktning av denna sektor i min totala portfölj. De flesta fastighetsbolagen är dock ganska högt värderade (Se färsk artikel i Placera.nu

Hur stor andel fastigheter utgör era portföljer? Hur skall man förhålla sig till denna framgångsrika, men också allt mer konkurrensutsatta och genomlysta sektor? Avkastningskraven i Stockholm är väldigt låga för fastigheter - vilket är ett varningens tecken? 


20 kommentarer:

  1. Fastighetsbranschen har haft medvind i flera decennier pga de fallande räntorna. De kommer inte att falla så mycket mer om ens alls och det gör det genast tuffare att öka värdena. Skulle dessutom den långsiktiga räntetrenden bli stigande kommer det att bli en rejäl utrensning i branschen som har lockat till sig allehand lycksökare genom åren. Vilken idiot som helst har kunnat tjäna pengar på fastigheter - så kommer det inte att bli framöver.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, branschen har och har haft medvind. Men inte bara med räntor, urbanisering och demografi också. Det jag är jag är nyfiken på är vilka bra argument finns för att räntorna kommer att gå upp över 1 - 2%? För tillfället som världsekonomin ser ut så är de svårt att hitta bra argument för att centralbankerna kommer att höja något nämnvärt de kommande åren. Om Ingves et al lämnar negativ ränta och höjer till ca 1%; det kommer fortfarande vara mycket bra nivåer för fastighetsbolag. På börsen verkar det dock inte finns så många lycksökare bland fastighetsbolagen - eller? Vilka är exempel på detta i så fall? Visst, några har mer hävstång än andra, men jag ser inte många lycksökare.

      Radera
    2. Man ser inte vem som har simmat naken förrän vattnet försvinner...

      Jag tror de största börsbolagen är relativt välskötta, men med relativt men jag i förhållande till andra fastighetsbranscher - inte andra mer konkurrensutsatta branscher.

      Radera
    3. Det Buffet-citatet är alltid tänkvärt anonym! Det som slår mig verkar faktiskt vara hur välskötta fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen är. Och många som t ex Hans Wallenstam and Paulson har både varit med både 91 - 93 och 2008. Sådant spelar roll! vad gäller risktagande.

      Radera
  2. Personligen gillar jag inte att Sveriges fastighetspriserna avvikit så kraftigt från inflationen. De längsta prisserierna som konstruerats i USA (drygt 120 år) och Nederländerna (några hundra år) visar att fastighetspriserna tenderar att följa inflationen på EXTREMT lång sikt. Robert Shiller undersökte fastighetspriserna historiskt i sin bok Irrational Exuberance.

    http://www.multpl.com/case-shiller-home-price-index-inflation-adjusted/

    (Ser man en andra fastighetsbubbla i USA nu efter finanskrisen?)

    Sedan vet man förstås inte när detta tar slut, eftersom uppgången pågått så länge. Men det utesluter inte att det förr eller senare kan ta slut (inom x år).

    Även om vi har bostadsbrist så ska man inte glömma att det som ger människor (generellt) möjlighet att köpa en fastighet är bankerna med sin kreditgivning. Stiger räntorna eller ett rakt amorteringskrav (30 år) införs kan det bli problematiskt. Faktum är att ett rakt amorteringskrav räcker förmodligen för att ge stora efterverkningar på marknaden. Ett amorteringskrav kring 30-35 år är det enda rimliga, såvida inte svenskar börjat leva för all framtid.

    "Vad är det som gör att folk tycker att det är rimligt att banken och staten tillsammans GER dig 2,8 miljoner kronor utan förpliktelser om du vill köpa ett hus? Ingen ränta, inga amorteringar - i praktiken ett kontantbidrag. Jag vill också ha 2,8 miljoner, men jag tar dem gärna direkt in på mitt konto, tack." (http://na.se/nyheter/orebro/1.3671323-amorteringskraven-det-ar-synd-om-forstagangskoparna-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, Jordholmen jag har också sett långa - riktigt långa - tidsserier där fastighetspriser följer inflationen. Inom nationalekonomiskt teori är just fastigheter ett skydd mot hög långvarig inflation, p g a dessa tenderar att följa inflationen. Visst kreditgivning är viktigt, våra storbanker har dock byggt upp kapitalbasen kraftigt sedan finanskrisen så de är nog i bättre stånd än på länga att handskas med en orolig fastighetsmarknad - dessutom har de varit mer försiktiga sedan finanskrisen. Amorteringskrav kan komma men statsmakterna kommer att fara försiktiga så att de inte skapar en fastighetskris.

      Radera
    2. Jo precis. Ingen instans vill direkt ta itu med skuldsättningen, så de amorteringskrav som kommer är otillräckliga och Yngves frånsäger sig ansvaret. Därav lär det dröja en längre tid innan något sker, om något sker.

      Radera
  3. Det som jag undrar över är hur uthållig beskattningen av fastighetsbolagen är, castellum ex betalade mindre än 1% i aktuell skatt förra året och har så gjort historiskt. De har haft ett underskott kring 2 mdsek sen de noterades. Det är skrattretande i förhållande till diskussionen om eventuella bankskatter...

    Hantverkarn

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hantverkarn, intressant, menar du alltså 1% skatt på deras vinster? Men vad gäller detta vet jag faktiskt hur det ser ut bland de övriga börsnoterade fastighetsbolagen. Men det borde vi kunna ta reda på, någon som kan klargöra?

      Radera
    2. 16 msek i aktuell skatt 2015 på ett förvaltningsresultat på 1533 msek före värdeförändring.

      Radera
  4. Jag är också "underviktad" både fastighetsbolag som banker. Inte för att jag kan förutspå framtiden och veta vad som skulle gynna den ena branschen framför den andra, men för att jag vet mindre om dem. Skulle jag hålla en bank eller fastighetsbolag med en svårtydd balansräkning genom nästa kris då konkursvarningar kanske flyger som spön i backen är risken stor att jag säljer på botten. Ska man hålla saker genom vått och torrt behöver man vara övertygad om dess förträfflighet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sparatcus, klokt resonemang som vanligt. Och då blir svaret ett av mina allra största innehav: Lundbergs (Lundbergs fastigheter och Hufvudstaden). De kommer att kunna agera vid en sådda kris och komma stärkta ur den. Men även Heba har goda möjligheter att stärka sin position ytterligare vid en sådan kris. Och så Skanska som är verksam på många marknader och har en stark balansräkning kan bli bra. Men viktig frågeställning Spartacus!

      Radera
    2. Och banken man skall ha blir också Lundbergkontrollerad: SHB!

      Radera
    3. Jag håller t.ex. bank indirekt via investmentbolag också. Jag litar på att investmentbolaget agerar som en långsiktig ägare om det krisar. Blir det någonsin tal om nyemissioner så skjuter ju de till pengar, förmodar jag. Jag behöver förhoppningsvis inte nagga på mina egna sparade medel (vem vet hur ens ekonomiska möjligheter ser ut vid en framtida kris) . En inbyggd krockkudde m.a.o. och jag får ändå del av tillväxten när det går bra.

      Radera
  5. Intressant inlägg, fastigheter som tillgångsslag har haft en fantastisk utveckling. Skattestimulanser, låga räntor, låg skatt, urbanisering, tillgång som är lätt att förstå, bankernas välvilja till fastigher har drivit på. Fastigheter är en tillgång som kan belånas kraftigt, sådana tillgångar brukar stiga kraftigt övertid men också tillslut rekylera kraftigt. I USA brukar cyklerna för fastigheter ligga på ca 20 år.

    Som Hanterverkan säger så betalar fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen nästan obefintlig skatt. Både regeringen och ledningen på fastighetsbolagen verkar räkna med att kraftiga skattehöjningar kan komma. Med så låga avkastningkrav vi har idag på fastigheter så skulle ökad skatt och högre räntor slå hårt mot lönsamheten. Idag är dock klimatet perfekt för fastigheter, svårt att säga hur framtiden blir. Jag äger aktier i Castellum och är nöjd med det, tror aktien ger en hygglig avkastning över tid. Tack för en bra blogg!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul att du gillar inlägget och bloggen, Placeraren! Bra uppräkning av faktorer som gett branschen medgång. Dessutom har det inte byggts något nämnvärt på 25 år - förrän nu. Så utbudet är lägre än efterfrågan vilket driver upp priser. Intressant information om skatternas eventuella förändring. Castellum ser intressant ut - kanske dock lite spretigt? Och skuldsättningen ökar efter storköpet.

      Radera
  6. Hur ser ni på Wallenstam? bra komplement till en portfölj med Lundbergs och Castellum eller blir det för stor exponering?

    SvaraRadera
  7. Frågan är on du behöver Wallenstam om du har Lundbergs och Castellum? Lundbergs har ju två olika fastighetsbolag, med olika inriktning, som utgör ca 20% av substansen vardera. Och Castellum har blivit en gigant med fastigheter över hela Sverige. Men Wallenstam är dock välskött.

    SvaraRadera
  8. Ja, fastigheter är ett kapitel för sig. Förlorade 200.000 på mitt första bostadsköp, en liten tvåa i Stockholms innerstad inköpt 1989, såld när krisen var som värst 1993. Köpte dock istället en stor trea på Östermalm för under en miljon. Räntan var 12% i början. Jag bor fortfarande kvar i den lägenheten och idag är den värd runt 9 miljoner (föreningen är skuldfri). Så det som från början var en förlustaffär blev min bästa investering någonsin.

    Jag har inte mycket fastigheter i portföljen; Castellum 5% (när nyemissionen som jag deltar i är klar), Skanska 5%, Hufvudstaden 2%. Ligger istället tung i investmentbolagen: Öresund 20%, Investor 10%, Industrivärden 10%. Övriga innehav är Beijer Alma, BillerudKorsnäs, Handelsbanken, Hennes & Mauritz, Holmen och SKF.

    /Max

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för att du delar, Max! Hyfsad avkastning på Ö-malmlyan! Verkar vara en rimlig andel fastigheter - och Skanska sitter på en fin portfölj; många fokuserar på deras byggverksamhet. Men de är också ett av Sveriges största fastighetsbolag.

      Radera