Om min (irrationella?) rädsla för fastighetsaktier

När jag läste företagsekonomi, nationalekonomi, statsvetenskap, "Jöken", och ekonomisk historia i början av 90-talet härjade en enorm fastighets/finanskris i Sverige. Nyligen fick jag reda på att Wallenstam var det enda fastighetsbolaget i Göteborg som inte gick i konkurs under 90 - 94, vilket berodde på deras långa och djupa relation med Handelsbanken (kan någon bekräfta den uppgiften?) Men ni har säkert läst om Nyckeln, Gamlestaden etc - fastighetsbolag som gick i konkurs under de åren. Detta satte press på banksystemet och bl a Nordea (Nordbanken) förstatligades för att inte gå i konkurs. Kreditgivningen hade varit våldsam från banker till aggressiva fastighetsbolag fram till 1990. Sverige var i stort sett i recession från 1990 - 1993. Som jag förstår gick nästan tusen fastighetsbolag i konkurs under dessa år. Flera av dagens fastighetsbolag kommer ur omstruktureringar efter konkurserna då t ex Castellum och Kungsleden hamnade hos banker som tog över panter/tillgångar. 

Dessutom knakade den fasta växelkursen som flera länder hade till ECUN under denna tid. Finland släppte sin koppling till ECU den 8e september. Den 16 september 1992 lämnade Bank of England det västeuropeiska valutasamarbetet, pundet läts flyta fritt, och dagen efter släppte Italien försvaret av sin lira. För att försvara kronkursen i Sverige höjde Riksbanken den 16e september 1992 marginalräntan under en kort period till 500 %. Detta innan man gav upp den fasta växelkursen den 19e november 1992.

Dessa höga räntor var naturligtvis dödsstöten för en redan havererad fastighetssektor.

SEB och t o m SHB fick göra nyemission, och jag minns att när jag var på väg till en föreläsning i nationalekonomi hade DN, eller SVD, en löpsedel med rubriken "SEB-aktien värdelös?"

Detta har präglat min syn på fastighetssektorn. Men sedan spelade slumpens musik till fastighetssektorns förmån. De nya inflationsmålen som Riskbanken satte upp ledde till lägre inflation och lägre räntor. Men fastigheter var med facit i hand ganska gravt undervärderade från 1992 fram till ungefär 2000. För de aktörer som hade möjligheter till krediter var det då guldlägen. Och sedan 1995 har det gått mycket bra för sektorn, men det brände dock till lite i finans krisen 2008/09. Läs gärna vad Per Lindvall skrev om Erik Selin och Balder i November 2008. Det är imponerande att Selin kom stark ur den situationen - och var Balder är idag.

Men jag har alltså länge avstått direktinvesteringar i sektorn beroende på vad jag såg runt mig i början av 90-talet. En sorts känslomässig aversion - men varför har jag inte samma negativa känslor till banker? 

Öresund som jag ägt i drygt 10 år har gjort mycket bra fastighetsaffärer (som man kan följa i deras gamla årsredovisningar, deras affär i Drott var t ex lysande), och Lundbergs som jag ägt sedan senaste finanskrisen har via sitt helägda fastighetsbolag (namne) och sitt innehav i Hufvudstaden haft fin utveckling. Detta har gjort att jag har insett att jag har inte varit rationell i förhållande till fastighetsaktier. 

Men jag trodde aldrig att den låga inflationen skulle bestå sedan början av 2000-talet till idag (jag var rädd hur fastighetsbolag skulle klara t ex 5 - 6% ränta). Denna låga inflation har i sin tur skapat utrymme för mycket, mycket låga räntor. Dessutom har Sverige fortsatt att urbaniseras. Och befolkningen har ökat mycket fortare än jag kunnat tro. Summa summarum: städerna - speciellt Stockholm, men också t ex Göteborg och Malmö ser en enorm efterfrågan på kommersiella fastigheter såväl som bostäder.

Min hittills då enda aktiva investering kom i Roburs Realinvestfond 2011/2012. Min fru och jag är gamla kunder i denna storbank (via familjer). Och vi hade lite småduttar i många av deras underpresterande och för vad de gör ganska dyra fonder; en del inlåsta i pensionssparande. Eftersom vi/jag inte ägde fastigheter direkt via börsen flyttade vi då hela detta kapital till ovan internationella fastighetsfond; vi har sett en dubbling av vårt kapital sedan dess. Avgiften var 1.4% men är nu 1,25% och den ger en ganska bra spridning av fastigheter i den utvecklade delen av världen, Sverige är dock överrepresenterat, deras 10 största innehav:

I höstas köpte jag också in mig i bostadsfastighetsbolaget Heba (Stockholm), det minst skuldsatta bolaget i sektorn i Sverige, t o m mer försiktigt än Lundbergs Hufvudstaden. Hittills har jag fin utveckling på den investeringen. Jag köpte också lite i logistikfastighetsbolaget Catena (som sedan köpt Tribona). Dett är ett långsiktigt bett på ett ändrat konsumtionsmönster och ökad e-handel - över tid. 

Den stora frågan är naturligtvis om de extremet låga räntorna vi har kommer att stanna för en lång tid? Kanske ett decennium till? I så fall är jag alldeles för lite exponerad mot denna sektor. Men varken du eller jag vet hur framtiden ser ut. Men jag äger via Lundbergs och Heba antagligen det mest försiktiga - riskminimerande -  du kan hitta i denna sektor på börsen. Via Öresund har jag exponering mot Fabege. Och så lite Catena. Dessutom äger jag Skanska, som har koppling till sektorn, både direkt och vi Industrivärden/Lundbergs. 

Har jag missat något bolag som passar min riskprofil? Är det motsatsen till klokhet att börja investera i denna sektor de senaste 5 åren - efter ca 20 års uppgång? Som det set ut nu kommer jag nöja mig med denna blygsamma viktning av denna sektor i min totala portfölj. De flesta fastighetsbolagen är dock ganska högt värderade (Se färsk artikel i Placera.nu) 

Hur stor andel fastigheter utgör era portföljer? Hur skall man förhålla sig till denna framgångsrika, men också allt mer konkurrensutsatta och genomlysta sektor? Avkastningskraven i Stockholm är väldigt låga för fastigheter - vilket är ett varningens tecken?