Om Heba - lika riskminimerande som Lundbergs Hufvudstaden

Det har har varit extremt mycket på jobbet så jag har tyvärr inte haft tid att skriva så mycket på bloggen hittills i år. Men som några av er kanske har sett så är jag aktiv på twitter under namnet riskminimeraren sedan en tid tillbaka (det är ungefär vad jag har tid med:160 tecken!). Så någon längre analys av fastighetsbolaget Heba blir det inte; men hoppas ändå intressant. 

Först tre matnyttiga länkar som skapade intresse för detta bolag hos en riskminimerare: 

1) Simon Blechers analys från Januari 2006 i Affärsvärlden " En dinosaurie för pensionen"

2) Näringslivsnörden om Heba - fastighetsbolaget (27 Jan 2015)

3) Trader 3000's analys på Tradevenue (11 Juni 2015)

Det som talar för Heba:

a) Mycket riskminimerande. Heba har hög soliditet ca 54%, mycket låg skuldsättningsgrad för att vara ett fastighetsbolag, en ränteteckningsgrad kring 3.3 - 3.5  och 100% uthyrda bostadsfastigheter i Storstockholm.

b) Efterfrågan på bostäder och lägenheter i Storstockholm är enorm. Och kommer så att vara de kommande decennierna enligt vad vi vet i dag - och central mark är en knapp resurs. Om man redan äger mark och bostäder här fungerar det som en inträdesbarriär. Dessutom sitter ett bostadsfastighetsbolag som Heba på guld om marknaden skulle avregleras och marknadshyror skulle införas; Nationalekonomen Assar Lindbeck skrev i sin biografi att den svenska bostadspolitiken, som hans socialdemokrati införde gradvis under 1900-talet, är det näst mest dåliga man kan göra mot en stad efter att bomba den! Svartmarknaden i t ex Stockholm är knappast önskvärd.

c) Enligt en riktigt bra serie artiklar i SVD Näringsliv "Fem myter om de svenska bospriserna" framkommer att priserna per kvm i snitt i Storstockholm per kvm nu ser ut som följer (i jämförelse med Malmö, källa SVD Näringsliv):

Enligt senaste Heba rapport (Q315) värderas deras bostadsbestånd till drygt 27000 per kvadratmeter. Det är vad snittkvadratmetern är värd i Malmö som vi ser ovan. Men endast hälften av snittpriset per kvm i Storstockholm. Efter att ha tittat på Hebas bestånd i rapporter anser jag att det nog t o m är bättre än snittet för Storstockholm. Så här finns värden. 

d) JP Morgan hade tidigare drygt 16% av kapitalet (2014 årsred.) och var enda stor ägare förutom  grundarfamiljerna (och till vis del Länsförsäkringar). Men under 2015 har familjen Edlund genom Carlbergssjön ökat sitt innehav kraftigt och har nu över 20% av kapitalet i bolaget.  Fastighetsnytt hade tidigare visat på att de köper in sig i bolaget.  Och att de har blivit största ägare.  Bolaget har varit extremt konservativt. Nya ägare kanske vill frigöra dessa? Heba kontrollerar dock alltjämt av ättlingar till bolagets grundare, som sammanlagt kontrollerar 36,6 procent av kapitalet och, ännu viktigare, 59 procent av rösterna. Dock tror jag Carlbergssjön kan skapa en dialog hur man kan fortsätta att vara ett riskminimerarende bolag men kanske få ännu lite bättre avkastning. Heba har faktiskt skrivit upp värdet på sitt fastighetsbestånd från ca 19700kr/kvm 2011 till 27300kr/kvm 2015. Det är en ordentlig uppvärdering. Men ändå konservativt. Och man kan faktiskt börja sälja av dyra äldre fastigheter för att finansiera nya. Detta är ett exempel. 


Det som talar emot Heba: 

• Om räntorna stannar låga - blir the new normal - då är Heba alltför försiktigt och har för lite hävstång i lån. 
• Kassaflödet är lågt giver aktiens kurs
• Direktavkastningen mycket låg och utdelningsandelen likaså. 
• Driftsnettot är lågt givet aktiekursen.
• ROE är normalt mycket lågt pga låg hävstång
• Avkastningen på fastigheterna kommer inte från driften, utan från gradvis uppvärdering av dess substansvärde samt från försäljning av fastigheter. Priset för fastighetsförvaltningens vinster är därför höga - värdena ligger i de befintliga fastigheterna och dess lägen. 
• Väldigt fokuserad verksamhet mot Storstockholm och bostäder. Ingen riskspridning. 

Riskminimeraren har en position i Heba sedan i höstas. 

Vad tror ni om Heba? Är det för riskminimerande och försiktigt? Lika tråkigt som att se målarfärg torka?